14 апреля 2020г. Деловая газета. Юг
Сектор, который вряд ли дождётся поддержки
На вопросы отвечает Карасенко Владимир Геннадьевич, генеральный директор ООО «Компания Конкордия», сертифицированный брокер, член Правления Российской Гильдии Риэлторов
- что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости? как ведет себя спрос? появляются ли новые объекты под сдачу?
Состояние рынка коммерческой недвижимости напрямую зависит от деловой активности бизнес сообщества, на которую соответственно влияют государственные и административные акты, покупательская способность населения и доступность капитала. В первом квартале 2020г. при девальвации рубля произошел инвестиционный всплеск в сделках купли-продажи. Близки к вводу в эксплуатацию несколько бизнес-центров суммарной площадью около 80 тыс. кв.м., и естественно они выйдут на рынок с предложением аренды.
- как вел себя спрос на коммерческую недвижимость до момента карантина? что спрашивали? какова была средняя стоимость квадрата (можно по районам и по типам невидимости: торговая, офисная, складская)
До всем известных событий спрос на все сегменты коммерческой недвижимости был стабилен, особенно в части доходной недвижимости, а в складской логистике отмечался дефицит качественных площадей. В настоящее время об изменении спроса рано говорить, можно только прогнозировать события на ближайшую перспективу.
По итогам 2019г., в успешных бизнес-центрах, прошедших классификацию РГУД (Российская гильдия управляющих и девелоперов), ставки аренды были следующие:
класс А 950 руб/кв.м.
класс B+ 850 руб/кв.м.
класс B 800 руб/кв.м.
При этом, в этих БЦ вакантность близка к «0» и продажа площадей отсутствует.
В тех офисных зданиях, где множественность собственников, колебание арендных ставок составляет 15-20%, а в продаже цена предложения составляет от 40 тыс. до 90 тыс. рублей за 1 кв.м.
В складских логистических центрах ставки аренды следующие:
класс А 400 руб/кв.м.
класс B+ 350 руб/кв.м.
класс B 290 руб/кв.м.
Предложения открытой продажи – отсутствуют.
Прошедший 2019 год для ТЦ не был отмечен кризисными явлениями.
Для большинства сетевых брендов арендные ставки известны и не изменялись, а успешность любого торгового центра зависит от качественной концепции и расположения.
- сможет ли этот рынок выйти из кризиса?
Прежде чем выходить из кризиса, в него надо ещё правильно войти. За прошедшие 25 лет, для рынка недвижимости это не первый, да и конечно, не последний кризис, хотя для некоторых он может стать последним. Выживание зависит от профессиональной команды, от обращения к опытным консультантам, и как следствие, в грамотно взвешенно принятых решениях.
- на ваш взгляд, сейчас проработали схему дистанционной работы, не получится ли так, что бизнес сократит площади и переведет максимальное количество сотрудников на удаленку?
С внедрением цифровых технологий бизнес ещё до кризиса стал применять работу на удаленке. Во всех сегментах рынка арендаторами применяются так называемые фронт, миддл и бэк офисы. Поэтому, наиболее прогрессивные владельцы недвижимости стараются постоянно отслеживать меняющуюся конъюнктуру рынка и применять наиболее успешные практики.
- при каких условиях этот рынок сможет выйти на прежний уровень?
Сегменты рынка сейчас находятся на разных уровнях, а вернее с разными векторами движения. Для владельца бизнеса, для инвестора важна стабильность и прогнозированность действий и решений органов власти хотя бы на 3-5 лет вперед, чего к сожалению, у нас не наблюдается.
- как сейчас вести себя арендодателю, чтобы не потерять арендатора?
Имея программу учета арендаторов, зная их специфику бизнеса, владея актуальной информацией о конкурентном окружении, собственнику будет легче принять правильное решение: кому сделать скидку - кому каникулы, одному уменьшить площадь, а с другим без сожаления расстаться. В любом случае, это процесс взаимных переговоров, а не ультимативных требований, в этом будут полезны услуги профессионального консультанта.
- какие виды недвижимости легче перенесут кризис?
На мой взгляд на складскую недвижимость сохранится спрос и в ближайшее время увеличится количество новых девелоперских проектов. Динамика торговой недвижимости изменится в сторону снижения, ввиду увеличения доли интернет магазинов и улучшения качества сервисов по доставке товаров. А офисный сегмент недвижимости вновь ждут трудные времена.
- с чем к вам обращаются собственники: найти арендатора, подсказать как выйти из ситуации, продать объект коммерческой недвижимости? увеличилось ли количество запрос на поиск арендаторов и на продажу помещений?
Собственники коммерческой недвижимости, в зависимости от своей инвестиционной стратегии, обращаются в Компанию Конкордия как к консультантам для решения следующих задач: анализ конъюнктуры рынка, формирование пула арендаторов, принятия решения о сроках входа и выхода из проекта, продажа части или целого здания, есть и заказы на исследования рынка и на разработку концепции заполнения объекта с последующей реализацией. В нашей компании так же накоплен опыт по управлению объектами недвижимости. К нам обращаются и арендаторы, ведь для них наша услуга в подборе площадей бесплатна. Мы также помогаем заказчикам в отстаивании арендной ставки и в составлении договора аренды.
Татьяна Полякова, руководитель проектов Деловой газеты. Юг
17.12.2019г.
В Краснодаре провели саммит «Итоги и тенденции развития рынка недвижимости»
Традиционный Рождественский саммит «Итоги и тенденции развития рынка недвижимости» состоялся 13 декабря в Краснодаре. Мероприятие организовала Российская гильдия управляющих и девелоперов.
Участие в саммите приняли владельцы и топ-менеджеры ведущих девелоперских компаний города, представители банковского сообщества и профессионалы рынка недвижимости.
Они обсудили работу девелоперов в условиях неурегулированного механизма финансирования строительства жилья и снижения инвестиционной привлекательности региона. В дискуссии участвовали профессор Александр Полиди, генеральный директор ООО «Континент» (Москва) Оксана Бутко (Сенько), руководитель направления развития ипотечного рынка АО «ДОМ.РФ» (Москва) Мурат Дударев, руководитель направления консалтинг EY в ЮФО (Москва) Евгений Панасенко и др.
В рамках саммита были подведены итоги очередного этапа классификации бизнес-центров города по методике, разработанной РГУД. Сертификаты получили: AVM-Orsetto (А), «Девелопмент-Юг» (А), класс ЛитерА (В+), Green house (В), Karl House(В).
«Подводя итоги нужно отметить, что на одной площадке собрались эксперты разных отраслей, которых объединила тема девелопмента. Подобное мероприятие, ставшее традиционным местом встречи для экспертов и участников рынка, уникально с точки зрения аккумулирования опыта и выработки стратегии поведения в непростых современных условиях на рынке недвижимости региона», - подчеркнули организаторы.
Спонсоры и партнеры саммита: АК БАРС Банк, ООО «Компания Конкордия», ООО «ТехноКад», ООО «Парконд», Банк ВТБ (ПАО), Сочинский жилищный конгресс.
Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"
02 февраля 2017г. «Краснодарские Известия»
Зачем городу столько бизнес-центров, если он их не способен «переварить»?
«Белых воротничков» все меньше
Парадоксальная ситуация – рынок «белых воротничков» сжимается, но офисов для них появляется все больше.
По данным компании «Concordia LLC» , динамика в офисном сегменте Краснодара не изменяется уже несколько лет и характеризуется значительным превышением предложения над спросом. И это объяснимо, ведь после рекордного 2013 года, когда было введено 97 тыс. кв.м. офисных площадей за год, за последующие три года добавилось ещё около 250 тыс. качественных площадей. А тем временем рынок «белых воротничков» только сокращался.
Сейчас в долгосрочной перспективе установилась тенденция, которой характерен «рынок арендатора», а это означает: за меньший бюджет – в лучшие качественные площади.
Вот все сегодня говорят о кризисе в строительной отрасли. Дескать, идет спад в связи с нехваткой средств, дешевых кредитов, ужесточении статей ФЗ 214 о долевом строительстве и более строгом отношении муниципалитета к вводу в действие жилья. Но все эти меры касаются строительства квартир. А отразился ли кризис в строительной отрасли на рынке коммерческой аренды?
- Я бы так не сказал, судя по количеству строящихся объектов, - комментирует «Краснодарским известиям» Владимир Карасенко, президент НП "Кубанская Палата Недвижимости", член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов. – Инвесторы и застройщики руководствуются какими-то, только им известным соображениями.
Поскольку в городе за последнее время появилось много качественных офисов, то, по мнению Владимира Карасенко, средневзвешенная арендная ставка демонстрирует снижение уже четвертый год подряд. И нынешний, 2017 год не станет исключением.
Как известно, коммерческая недвижимость подразделяется на классы. Объекты класса «А» - самые лучшие. Это современные бизнес-центры с развитой инфраструктурой, подземным паркингом, оснащенное новейшими инженерными системами. Еще несколько лет назад поработать в таких офисах мечтал каждый. Сегодня на различных порталах коммерческой недвижимости мы видим сотни предложений по аренде как минимум 27 бизнес-центров города. Многие из них категории «А». Здесь тебе не просто офисы с современной мебелью, подземной парковкой, но и с современными конференц-залами, ресторанами, релакс-зонами, фитнес-клубами, сауной и бассейном. Здесь на высоком уровне выполнено озеленение и благоустройство как внутренней, так и внешней территории.
Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.
Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.
Если мы сегодня посмотрим на средневзвешенную арендную ставку офисной недвижимости по классам, то, по мнению Владимира Карасенко, она такова. Класс А - 850 руб./кв.м. Класс B+, B- это 800 руб./кв.м., а в классе C - 700 руб/кв.м.
Следует учесть, что операционные расходы и оплата коммунальных услуг – могут быть по принципу «всё включено» или оплачиваться дополнительно.
- Однако все сегменты рынка коммерческой недвижимости сегодня испытывают сложности с наполнением, - говорит Владимир Карасенко - Исключение составляет лишь сегмент продуктового ритейла. Вот почему собственники уже «созрели» к оплате услуг брокера более 100% от размера месячной арендной суммы. Конкуренция между действующими бизнес-центрами обостряется. Простой уже ощутимо сказывается на экономике проекта.
Хорошо это или плохо для города – переизбыток офисной недвижимости? С точки зрения самих арендаторов, конечно, хорошо. В ситуации, когда конкуренция среди бизнес-центров возрастает, арендодатели готовы снижать цены и предоставлять наибольший спектр услуг. А с точки зрения инвестиций, конечно, плохо – крупному бизнесу, вкладывающемуся в офисные центры, придется как-то перестраиваться или возможно отправляться в другие города, где рынок не такой плотный.
Немаловажным фактором является сегодня наличие у офисного здания собственной парковки. Именно на это, прежде всего, обращают внимание представители делового мира, когда подыскивают себе помещение. Время, когда компании снимали комнатушки в полуподвалах, ушло в прошлое безвозвратно. Но перенасыщение, по оценкам экспертов, скажется, прежде всего, на владельцах зданий, построенных еще в советскую эпоху.
Светлана Журавлева